Оценка для кредитования (ипотеки)

Банковское кредитование сопряжено с риском потери размещаемых средств. В этой связи банками используются различные хеджирующие инструменты, основными из которых являются залог, поручительство и гарантии. Среди инструментов хеджирования кредитных рисков одним из самых надежных признан залог.

В качестве предмета залога чаще всего выступают основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи.

Оценка потенциального предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки является наиболее сложным и ответственным моментом. При этом банком под результатом оценки предмета залога понимается не только его стоимость. В первую очередь банк интересует как быстро можно будет реализовать предмет залога в случае возникновения такой необходимости, т.е. какова его ликвидность. Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Основной характеристикой ликвидности является время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Так, например, в случае кредитования крупных предприятий в качестве имущества, передаваемого в залог, нередко выступают здания, сооружения, передаточные устройства и оборудование. Перечень имущества может состоять из большого числа позиций. Большие объемы основных средств, как правило, неликвидны при их реализации "россыпью". Кроме того, такие виды имущества, как сооружения, передаточные устройства, специализированные объекты недвижимости или сложное технологическое оборудование, не могут быть реализованы в отрыве от остальных основных средств. Такие активы можно назвать "условно-ликвидными". Согласно действующему законодательству для целей обеспечения долговых обязательств оценщики чаще всего определяют рыночную стоимость, реже вместе с рыночной определяют ликвидационную стоимость. В банке специалисты залогового отдела при выдаче кредита определяют величину залоговой стоимости, которая рассчитывается как производное от рыночной стоимости путем снижения ее на некоторую величину, так называемого залогового дисконта. Значения залоговых дисконтов применительно к имущественным активам в основном лежат в диапазоне от 20 до 60%. Нижняя граница определена практически гарантированными потерями кредитора в виде обязательных выплат, верхняя, наверное, здравым смыслом и наличием конкуренции среди банков. Основными показателями, влияющими на применяемый размер дисконта, являются ликвидность имущества, динамика изменения стоимости во времени и прогнозируемые издержки, возникающие при обращении взыскания и реализации имущества.

Большинство банков не имеет в своем штате профессиональных оценщиков, работой с залогами занимаются либо сотрудники специализированных подразделений ("залоговики"), либо сотрудники кредитных подразделений, совмещающие кредитный анализ и анализ обеспечения, либо сотрудники подразделения анализа кредитных рисков.

Залоговики, как правило, обладают базовыми знаниями и навыками в оценке, а при наличии достаточного опыта работы не уступают профессиональным оценщикам, однако чаще всего они занимаются только проверкой отчетов, предоставленных оценщиками.

Практически все крупные банки, активно занимающиеся кредитованием под залог имущества проводят аккредитацию оценщиков, где предъявляют достаточно высокие требования по страхованию профессиональной ответственности оценщиков. Для получения аккредитации при ПАО Сбербанка необходимо сдать экзамен на знание теории и практики оценки.

Результаты опроса банковского сообщества, проведенного Комитетом АРБ по оценочной деятельности свидетельствуют, что подавляющее большинство поступающих в банк отчетов проходят проверку в подразделениях банка.

Каким образом осуществляется контроль и верификация представляемых в банк отчетов об оценке?	Все банки	Крупные банки
Все предоставляемые в банк отчеты любых оценщиков подвергаются проверке на достоверность, в том числе осуществляется проверка корректности определенной стоимости	77%	90%
Проверяются только отчеты, подготовленные оценщиками, не аккредитованными банком	2%	5%
Проводится проверка только на предмет соответствия предлагаемого в залог имущества и объекта оценки	18%	0%
Контроль не проводится ввиду отсутствия прецедентов предоставления в банк некорректной оценки	0%	0%

При проведении проверки отчета об оценке залогового имущества специалисты банка достаточно часто требуют корректировки рыночной стоимости имущества, произведенной в отчете. При этом частота требования корректировки по данным Комитета АРБ выглядят так, как представлено в таблице ниже.

Сталкивается ли банк с необходимостью существенно корректировать стоимость, установленную оценщиком в целях приведения ее к рыночному уровню?	Все банки	Крупные банки
В подавляющем большинстве случаев	15%	20%
Систематически	33%	40%
В исключительных случаях	42%	35%
Нет	5%	0%

Фактически, выполняя оценку для целей залога, оценщик попадает в "тройные ножницы". С одной стороны – заказчик оценки с естественным желанием получить максимально высокий результат, с другой – требования банка с желанием максимально уменьшить все свои риски и предъявляющий к отчету высокие требования по его достоверности и доказательности, с третьей – как правило, сжатые сроки выполнения работ.

Ниже Вы можите скачать перечень необходимых документов для оценки того, или иного имущества:

Перечень документов для оценки оценки земельных участков ( кроме сельскохозяйственного назначения)

Перечень документов для оценки земель сельскохозяйственного назначения

Перечень документов для оценки квартиры, комнаты

Перечень документов для оценки дома

Перечень документов для оценки встроенного помещения

Перечень документов для оценки комерческой и производственной недвижимости

Перечень документов для оценки машин и оборудования

Перечень документов для оценки автотранспорта и самоходных машин